Принцип внесения и принцип противопоставимости при регистрации сделки

Обязательна ли регистрация сделки? С этим вопросом на практике часто сталкиваются юристы K&P.Group. Он связан с противоборством двух принципов: принципа внесения и принципа противопоставимости.

Регистрация чего-либо в частном праве нужна, чтобы:

• иметь достоверные сведения о существовании прав или юридических фактов в привязке ко времени;
• обеспечить публичный доступ к сведениям о зарегистрированных правах или юридических фактах.

Регистрация может быть двух типов: 

• правоустанавливающей (принцип внесения);
• правоподтверждающей (принцип противопоставимости).

В первом случае регистрация создает правовые последствия в виде возникновения права или юридического факта, во втором — раскрывает третьим лицам информацию об уже возникшем праве или юридическом факте. Например, закон может устанавливать, что право не возникнет без записи в реестре, а сделка не существует до регистрации. Или правопорядок может исходить из того, что право возникает в силу какого-то основания, например заключения договора, а регистрация нужна для оглашения этого права публике. Это будет правоподтверждающая регистрация прав.

В России принята смешанная система. Регистрации подлежат все права на недвижимость, а также ряд сделок: договоры аренды недвижимости на срок больше года, договоры участия в долевом строительстве и соглашения об уступке прав по ним.

Рассмотрим на примерах.

Пример 1. Правоустанавливающая регистрация права

Если продавец и покупатель заключили договор купли-продажи недвижимости, но не зарегистрировали переход права, покупатель не станет собственником. У него будут лишь обязательственные требования в отношении продавца: передать владение, передать право собственности путем регистрации перехода права. Никто, даже человек, который знает о заключении договора и передачи владения, не может утверждать, что покупатель стал собственником. В редких случаях иное решение может быть основано на применении принципа объективной добросовестности.

Следовательно, если покупатель приобрел, дом путем заключения письменного договора, оплатил всю сумму, но не зарегистрировал право собственности в реестре, он не является собственником и не имеет ни права владения, ни права пользования, ни права распоряжения недвижимостью.

Пример 2. Правоподтверждающая регистрация сделки

Если арендатор и арендодатель заключили договор аренды недвижимой вещи на пять лет, но не зарегистрировали его, то на факт заключения договора аренды можно ссылаться в отношениях с теми, кто знал о договоре.  

Выводы

• Договор заключен между арендатором и арендодателем, несмотря на отсутствие регистрации сделки.
• Если третье лицо знает, что договор был заключен, то не может ссылаться на незаключенность договора. Это актуально при продаже недвижимости новому собственнику, который осведомлен о заключенном, но не зарегистрированном договоре аренды, когда договор аренды продолжает действовать и при новом собственнике.